IMMOBILIENBUSINESS 10\/20. Interview: Birgitt W\u00fcst \u2013 Fotos: Mathias Rinka. <\/p>\n\n\n\n
IMMOBILIENBUSINESS: Herr Syz, das Quartier Oassis in Crissier, ein Projekt von Patrimonium und mit einem Volumen von 320 Millionen Franken eines der aktuell gr\u00f6ssten in der Romandie, wird Anfang Oktober offiziell er\u00f6ffnet. Wie kommt es am Markt an?<\/em><\/strong> Was war das Besondere an der Entwicklung des Quartiers?<\/em><\/strong> F\u00fcr welchen Nutzungsmix haben Sie sich entschieden? <\/strong><\/p>\n\n\n\n In Oassis gibt es 80 Prozent Wohnen, 20 Prozent ist Gewerbe. Doch den Mix im Detail zusammenzusetzen, ist eine Herausforderung. In der Regel sehen Sie sagen, das ist das erste Mal, dass Patrimonium ein so grosses Quartier plante. Haben Sie sich da Unterst\u00fctzung geholt von Stadtplanern oder haben Sie die inhouse?<\/em><\/strong> Was gab denn den Anstoss f\u00fcr den Bau von Oassis? Vielleicht das Beispiel des Quartier du Flon in Lausanne, das so gut funktioniert?<\/em><\/strong> __ Heisst konkret?<\/em><\/strong> Aus welchem Grund?<\/em><\/strong> Angesichts der Corona-Krise ist die Zeit f\u00fcr Projekte nicht gerade g\u00fcnstig \u2026<\/em><\/strong> Und bei den Gewerbeeinheiten?<\/em><\/strong> Was ziehen Sie nach den Erfahrungen mit Oassis vor: Einzelentwicklungen oder Quartiere?<\/strong> So sind die Risiken bei der Quartiersentwicklung h\u00f6her?<\/em><\/strong> Mit welcher Rendite rechnen Sie auf Gef\u00e4ssebene?<\/em><\/strong> Die Anlagerendite f\u00fcr den Patrimonium- Swiss Real Estate-Fonds lag bei 5,9 Prozent im letzten Jahr. Haben Sie einen Ausblick f\u00fcr das laufende Jahr?<\/em><\/strong> Mit Truststone lanciert Patrimonium gerade ein weiteres Immobilienanlagegef\u00e4ss; darf man fragen, warum?<\/em><\/strong> Wo sehen Sie derzeit die gr\u00f6ssten Herausforderungen? Die Meinungen zur wirtschaftlichen Entwicklung gehen ja weit auseinander. Wie ist Ihre Einsch\u00e4tzung?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ich glaube, wir m\u00fcssen wenn immer m\u00f6glich einen weiteren Lockdown vermeiden. Br\u00e4chte man die Wirtschaft noch einmal zum Stillstand, w\u00fcrde der Schaden noch viel gr\u00f6sser \u2013 das zu verhindern, ist essenziell. Eine weitere Herausforderung sehe ich im zunehmenden Trend zur \u00dcberregulierung speziell auch in der Immobilien-\/Bauindustrie.<\/p>\n\n\n\n Zum Beispiel?<\/em><\/strong> Wie begr\u00fcnden Sie diese Vorw\u00fcrfe?<\/em><\/strong> Wie k\u00f6nnte man den Mietern aus Ihrer Sicht helfen?<\/em><\/strong> Quelle: IMMOBILIENBUSINESS 10\/2020 Immobilien-Finanzm\u00e4rkte \u2013 Interview des Monats. Text: Birgitt W\u00fcst. Bild: Mathias Rinka. <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" IMMOBILIENBUSINESS 10\/20. Interview: Birgitt W\u00fcst \u2013 Fotos: Mathias Rinka. IMMOBILIENBUSINESS: Herr Syz, das Quartier Oassis in Crissier, ein Projekt von Patrimonium und mit einem Volumen von 320 Millionen Franken eines der aktuell gr\u00f6ssten in der Romandie, wird Anfang Oktober offiziell er\u00f6ffnet. Wie kommt es am Markt an? Christoph Syz: Sehr gut! Von den rund 610 […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":15327,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[87,139],"tags":[],"class_list":["post-15323","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publications-de","category-headlines-de"],"acf":[],"yoast_head":"\n
Christoph Syz: <\/strong>Sehr gut! Von den rund 610 Wohnungen sind 56 im Stockwerkeigentum, und davon sind aktuell nur noch acht nicht verkauft. Bei den Mietwohnungen haben wir heute einen Vermietungsstand von \u00fcber 85 Prozent, bei den Gewerbeeinheiten sind wir bei 70 Prozent. Wir sind eigentlich sehr optimistisch, dass das Quartier bis Ende Jahr praktisch vollvermietet ist.<\/p>\n\n\n\n
Das Spezielle am Quartier ist, dass es auch f\u00fcr uns Neuland in dieser Gr\u00f6ssenordnung und intellektuell sehr spannend war, einmal ein Grossprojekt from scratch, also quasi aus dem Nichts aufzubauen.
Das hatten wir so noch nie gemacht. An alles zu denken, was ein Quartier nach Fertigstellung attraktiv macht, ist schon eine Herausforderung.
<\/p>\n\n\n\n
Quartierpl\u00e4ne im Erdgeschoss einfach \u00abGewerbe\u00bb vor. Doch was gibt es denn noch f\u00fcr Gewerbe? Die Wohnungen kann man verkaufen oder vermieten, doch im Erdgeschoss stehen oft die Fl\u00e4chen leer. So entsteht eine Retortenstadt, und dort zu wohnen, ist nicht so attraktiv. Daher sahen wir unsere Hauptaufgabe darin, solches Gewerbe anzusiedeln, das ein Quartier attraktiv macht \u2013 und ich denke, dies ist uns mit dem Mix, den wir
geschaffen haben, sehr gut gelungen. Es gibt dort beispielsweise mit vier Restaurants eine spannende \u00abkulinarische Destination\u00bb sowie einen Quartierladen, eine kleine \u00c9picerie, eine B\u00e4ckerei, einen Coiffeur und ein Fitnesscenter. Ferner gibt es, worauf wir sehr stolz sind, in einem Komplex eine grosse Kinderkrippe, eine Seniorenresidenz und einen rund 2.000 Quadratmeter grossen Gesundheitscluster. Es ist eines der gr\u00f6ssten Gesundheitszentren in Lausanne Ouest, eine Kooperation zwischen der Clinique La Source, der Clinique La Ligni\u00e8re und Arsant\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Wir haben mit Stadtplanern zusammengearbeitet,
aber wir konnten uns auch auf unsere eigene Expertise st\u00fctzen: Wir
haben, und das ist vielleicht eine St\u00e4rke von Patrimonium, ein interdisziplin\u00e4res Team mit Ingenieuren, Architekten und
Baubegeleitern. Wir versuchen stets, immer mehr Know-how im Unternehmen zu integrieren.<\/p>\n\n\n\n
(lacht) Nein, der Anstoss war eigentlich die Erkenntnis, dass es immer schwieriger wird, Bestandesliegenschaften zu kaufen, welche noch interessante Renditen bieten. In einer solchen Lage muss man versuchen, immer fr\u00fcher in die Wertsch\u00f6pfungskette einzusteigen.<\/p>\n\n\n\n
Quelle: IMMOBILIENBUSINESS 10\/2020 Immobilien-Finanzm\u00e4rkte \u2013 Interview des Monats. Text: Birgit W\u00fcst. Bild: Mathias Rinka.
__<\/p>\n\n\n\n
Man muss fr\u00fcher Land anbinden und umzonen. Um am Schluss noch eine ansehnliche Rendite zu erreichen, muss man echten Mehrwert generieren. Das war die Haupt\u00fcberlegung. Mit Zuk\u00e4ufen von Bestandesliegenschaften ist dies wesentlich schwieriger. Man muss schon auf schwierige Objekte ausweichen, mit denen man einen Mehrwert erarbeiten kann \u2013 etwa durch ein Refurbishment, nach dem die Mieten Schritt f\u00fcr Schritt angepasst werden k\u00f6nnen, oder durch eine Aufstockung. Solche Objekte k\u00f6nnen wir auch heute noch kaufen. Ansonsten gehen wir mehr in Richtung Entwicklungsprojekte. Sie haben Oassis mit mehreren Gef\u00e4ssen
gebaut. <\/p>\n\n\n\n
Investiert haben die Patrimonium Anlagestiftung, der Patrimonium Swiss Real Estate Fund und eine von Privatinvestoren gehaltene und von uns verwaltete Zweckgesellschaft. Dies ist zum einen von Vorteil, weil wir hier Synergien erzielen k\u00f6nnen. Zum anderen w\u00e4re ein Projekt wie Oassis f\u00fcr ein einzelnes Anlagegef\u00e4ss zu gross, schon aufgrund der gebotenen Diversifikation. So sind wir froh, dass wir grosse Bauvorhaben aufsplitten k\u00f6nnen, wie wir es bereits in verschiedenen Quartiersprojekten gemacht haben, beispielsweise im Erlenmatt in Basel oder auch in unserem neuen Projekt, der alten Spinnerei in Baar, das in einer Miteigent\u00fcmergemeinschaft zwischen der Anlagestiftung
und dem Fonds gef\u00fchrt wird, ebenso wie Oassis.<\/p>\n\n\n\n
Uns brachte die Pandemie etwas in Bedr\u00e4ngnis, weil wir die Wohnungen bereitstellen mussten: Erste Mieter sollten am 1. Mai 2020 einziehen. In der Westschweiz wurden w\u00e4hrend des Lockdowns Baustellen zugemacht.
Wenn Sie ein, zwei Wochen verlieren, dann k\u00f6nnen Sie den Einzug f\u00fcr die Mieter nicht mehr garantieren. Doch wir haben mit extrem viel Aufwand Sicherheitskonzepte entwickelt und die Leute zur\u00fcck auf die Baustellen geholt \u2013 und wir h\u00e4tten die Fertigstellung knapp auf den 1. Mai hinbekommen. Doch dann gab es weitere Verz\u00f6gerungen bei der Abnahme durch die Bauaufsicht, mit der Permis d\u2019habiter. So mussten wir Einzugstermine verschieben; einige Mieter sind abgesprungen. Wir hatten schon Einbussen, aber in sehr \u00fcberschaubarem Rahmen. Auf die Eigentumswohnungen hatte Corona keinen Einfluss, die werden erst jetzt ausgeliefert.<\/p>\n\n\n\n
Die Vermarktung wurde etwas gebremst: Doch inzwischen sp\u00fcren wir: Das Interesse kommt zur\u00fcck. So sind wir zuversichtlich, die noch freien Fl\u00e4chen mittelfristig vermieten zu k\u00f6nnen. Allerdings haben die Restaurants langj\u00e4hrige Mietvertr\u00e4ge unterzeichnet, und dort heisst es, sie zahlen \u00abab Einzug\u00bb \u2013 und sie haben jetzt nat\u00fcrlich ihren Einzug alle ein bisschen verschoben. Kommen Sie diesen Mietern entgegen? Sicher, da m\u00fcssen wir kulant sein. Alles andere w\u00e4re kontraproduktiv \u2013 denn diese Mieter stehen ja gerade noch am Anfang und brauchen Einnahmen und in dieser Zeit unser Entgegenkommen.<\/p>\n\n\n\n
Es sind zwei unterschiedliche Dinge. Wenn Sie in einer gut erschlossenen Gegend ein tolles Grundst\u00fcck finden oder ein Haus abreissen, um dort ein neues zu bauen, dann ist das ein \u00abHomerun\u00bb \u2013 \u00fcber die Infrastruktur m\u00fcssen Sie sich da keine Gedanken machen. Ein neues Quartier zu bauen, ist viel komplexer \u2013 das ist dann fast schon \u00abder Gral\u00bb des Immobilieninvestmentgesch\u00e4fts. Hier muss man ein ganzheitliches Konzept aufstellen, mit dem Bauen allein ist es nicht getan. Sie m\u00fcssen schauen, dass es \u00abfunktioniert\u00bb. Sie wissen ja auch nie, was sich in der Zukunft ergibt: Bleiben die Leute nach einem Jahr? Oder ziehen einige weg, weil eben irgendetwas nicht ganz funktioniert?<\/p>\n\n\n\n
Ja, nat\u00fcrlich \u2013 aber normalerweise ist bei einer Umzonung auch der potenzielle Mehrwert h\u00f6her, den Sie erzielen k\u00f6nnen. Es muss alles im Verh\u00e4ltnis stehen.<\/p>\n\n\n\n
Am Schluss m\u00f6chten wir schon viereinhalb Prozent plus bei einem Neubauprojekt erzielen. Darunter ist das Rendite- Risiko-Verh\u00e4ltnis zu schlecht. 4,5 brutto plus w\u00e4re gut, lieber sogar noch etwas mehr, doch das wird von Tag zu Tag schwieriger.<\/p>\n\n\n\n
Bez\u00fcglich des Ertrags sind wir gut unterwegs, so dass wir wieder \u00e4hnliche oder h\u00f6here Renditen erreichen k\u00f6nnen. Bei der Aufwertung, bei der exogene Faktoren eine Rolle spielen, ist es schwieriger, eine Aussage zu machen. Das h\u00e4ngt nat\u00fcrlich vom Gesamtmarkt und damit vom Diskontsatz ab. Wenn wir warten und er noch einmal etwas sinkt, dann sollte das Ergebnis in einem \u00e4hnlichen Rahmen liegen.<\/p>\n\n\n\n
Es gibt zwei Motive: Truststone kann bewusst alle Immobilienstrategien abdecken und damit \u00fcber das ganze Spektrum von Wohnen, Gewerbe und Spezialimmobilie investieren. In der heutigen Zeit erm\u00f6glicht dies, rasch auf sich ver\u00e4ndernde Trends reagieren und eine ideale Risikodiversifikation erreichen zu k\u00f6nnen. Der zweite Punkt: Mit einer nicht kotierten SICAV haben wir die M\u00f6glichkeit relativ einfach \u00fcber Sacheinlagen wachsen zu k\u00f6nnen. Das spielt auch eine wichtige Rolle bei der Akquisition: Wir wollen Familien, Verm\u00f6gensverwaltern oder Treuh\u00e4ndern die M\u00f6glichkeit bieten, ihre Immobilien als Sacheinlage in die SICAV einzubringen. Sie erhalten Cash und Aktien und profitieren anschliessend von den Steuervorteilen der direkten Immobilienfonds oder SICAVs: keine Verm\u00f6genssteuer, keine Einkommenssteuer f\u00fcr Schweizer Anleger.
Haben Sie denn schon Projekte in der Pipeline f\u00fcr die SICAV?<\/em><\/strong>
Das Spannende an der SICAV ist, dass wir schon ein existierendes Portfolio von rund 60 Millionen Franken einbringen. Die Aufteilung ist etwa 50 Prozent Wohnen und 50 Prozent B\u00fcro, mit sehr spannenden Nutzungen.
Sind noch mehr Anlagevehikel geplant? Wir valuieren fortlaufend Opportunit\u00e4ten f\u00fcr zuk\u00fcnftige Entwicklungen. Konkret haben wir momentan noch Pl\u00e4ne f\u00fcr eine Gesellschaft, die viele Gewerbeobjekte und viel Entwicklungsland h\u00e4lt. Wir \u00fcberlegen, diese AG mittelfristig an der Berner B\u00f6rse zu kotieren. Truststone wird im Oktober lanciert? Ja, die Zeichnungsperiode l\u00e4uft vom 23. September bis 8. Oktober 2020. Es ist eine eher kleine Kapitalaufnahme in H\u00f6he von maximal 50 Millionen Franken.<\/p>\n\n\n\n
Das \u00abCovid-19-Gesch\u00e4ftsmietegesetz\u00bb, welches sich gerade in der
Vernehmlassung befindet, lehnen wir entschieden ab. Zum einen verletzt
die aktuelle Vorlage Verfassungsrecht, zudem ist sie ungerecht und nicht zuletzt schadet sie dem Standort Schweiz.<\/p>\n\n\n\n
Nach dem Gesetzesentwurf sollen die Immobilieneigent\u00fcmer quasi enteignet werden. S\u00e4mtliche anderen Verpflichtungen der Mieter gegen\u00fcber den Banken, Versicherungen, Lieferanten usw. bleiben vollst\u00e4ndig geschuldet. Damit werden die Immobilieneigent\u00fcmer in krasser Weise benachteiligt \u2013 es w\u00e4re somit ein Verstoss gegen Art. 8 der Bundesverfassung zur Rechtsgleichheit und zum Diskriminierungsverbot. Auch kann mit dem Verweis in den Erl\u00e4uterungen auf Artikel 100 der Bundesverfassung \u2013 Stichwort: konjunkturpolitische und gesamtwirtschaftliche Ziele \u2013 nicht begr\u00fcndet werden, dass nur einseitig und willk\u00fcrlich die Immobilieneigent\u00fcmer belastet werden sollen.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr konjunkturpolitische Ziele sind wenn gemeinschaftliche Mittel einzusetzen. Sch\u00e4den bei von Zwangsschliessungen betroffenen Betrieben k\u00f6nnen in Einklang mit bestehenden Gesetzen, etwa Epidemiengesetz, ersetzt werden. Sie sprachen auch von \u00abEnteignung\u00bb \u2026 Der Vorstoss der Politik will r\u00fcckwirkend in rechtsg\u00fcltig abgeschlossene Vertr\u00e4ge eingreifen. Der Mietertrag und Erfolg aus der Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit bspw. der Patrimonium Anlagestiftung geh\u00f6ren jedoch den Anlegern, den Pensionskassen und ihren Versicherten und Rentnern. Das Gesetz verst\u00f6sst unseres Erachtens gegen die Eigentumsgarantie. Zudem w\u00fcrde der Gesetzesentwurf die Rechtssicherheit massiv verletzen, womit ein volkswirtschaftlicher Schaden angerichtet wird \u2013 schliesslich ist die Rechtssicherheit einer der Erfolgspfeiler der Schweiz. Das Gros der Vermieter und Mieter hat bereits bilaterale Vereinbarungen getroffen. Kein intelligenter Immobilienbesitzer hat Interesse daran, dass sein Mieter Konkurs geht. Vermieter und Mieter sind ohne Eingriffe der Politik sehr gut in der Lage, ihre Vertragsverh\u00e4ltnisse selbst zu regeln.<\/p>\n\n\n\n